Der Erfolg im E-Commerce hängt zunehmend von der physischen Liefergeschwindigkeit ab. Während digitale Plattformen nach wie vor wichtig sind, entscheidet die Nähe zum Endkunden über die Wettbewerbsfähigkeit. In deutschen Ballungsräumen führt die Knappheit von Bauland zu einem Paradigmenwechsel: Von peripheren Großlagern hin zu verbrauchernahen, urbanen Logistikstandorten, die vor allem auf Brownfield-Redevelopments und mehrgeschossige Konzepte setzen.
Rückgang von Greenfield-Neubauten und Aufstieg von Brownfield-Redevelopments
Die klassischen Neubauflächen auf der „grünen Wiese“ verlieren an Bedeutung. Laut Marktanalysen von CBRE sank der Flächenanteil von Neubauten am Logistikflächenumsatz im Jahr 2025 auf 45 % – ein Rückgang von 8 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr. Die Verknappung neuer Gewerbeflächen zwingt Unternehmen, bestehende Industrie- und Gewerbebrachen zu revitalisieren.
- Kommunen weisen kaum neue Flächen aus, weil Versiegelungsstopps gelten.
- Brownfield-Standorte bieten etablierte Verkehrsanbindungen und Arbeitskräftepotenzial.
- Redevelopments werden zur primären Wachstumsquelle in Metropolregionen.
„Da Kommunen im Zuge von Versiegelungsstopps kaum noch neue Gewerbeflächen im Umland ausweisen, bleiben Industriebrachen die verlässlichste Option für stadtraumnahe Entwicklungen.“ – Antwort aus den FAQ
Mietpreisdynamik und Verknappung in urbanen Top-Märkten
Die Nachfrage nach Last-Mile-Logistikflächen in deutschen Metropolregionen ist extrem hoch. Das führt zu einem kontinuierlichen Anstieg der Spitzenmieten. Im Jahr 2025 betrug der durchschnittliche Spitzenmietanstieg in den Top-5-Logistikmärkten 4,1 %, was einer Steigerung auf etwa 9,21 €/qm entspricht.
- Unternehmen sind bereit, signifikant höhere Mieten zu zahlen, um Kundennähe zu sichern.
- Steigende Mietpreise erhöhen den Margendruck, insbesondere bei stark wachsendem E-Commerce-Volumen.
- Die Preisentwicklung unterstreicht die Knappheit urbaner Logistikflächen.
„Ohne Klick geht nichts – ohne Lager erst recht nicht: Logistikimmobilien werden zum heimlichen Machtfaktor im E-Commerce.“ – Janica Gerecke, Managing Director & Head of Germany bei Logicor
Verdichtung durch Multi-Level-Logistikzentren
Da Grundstücke in Metropollagen extrem begrenzt sind, setzen Projektentwickler vermehrt auf mehrgeschossige Logistikgebäude. Diese Multi-Level-Konzepte ermöglichen es, das Logistikvolumen auf minimalem Fußabdruck zu erhöhen. Der gesamte Flächenumsatz im deutschen Industrie- und Logistiksektor wird für 2025 auf 5,2 bis 5,8 Mio. qm geschätzt.
- Mehrgeschossige Gebäude nutzen Aufzüge und Rampen für Lkw-Zugänge.
- Vertikale Lagerung erhöht die Flächeneffizienz um das Mehrfache.
- Studien von bulwiengesa zeigen, dass diese Verdichtung die Lieferzeiten auf der letzten Meile drastisch verkürzt.
Zwischen Flexibilität und Flächenknappheit
Steigen die Erwartungen an Liefergeschwindigkeit und Warenverfügbarkeit, beeinflusst die Qualität der Lage die Leistungsfähigkeit einer Lieferkette immer stärker. Zugleich verfolgen viele Unternehmen das Ziel, ihre Lieferketten robuster aufzustellen und Risiken zu minimieren. Die Wahl geeigneter Logistikstandorte wirkt sich daher nicht nur auf die Effizienz logistischer Prozesse aus, sondern zunehmend auch auf die Resilienz und Zukunftsfähigkeit ganzer Liefernetzwerke.
So werden Orte, die Warenströme zuverlässig ermöglichen und darüber hinaus Raum für künftige Entwicklungen bieten können, zu einem wichtigen Wettbewerbsvorteil. Diese Verschiebung bleibt nicht ohne Folgen für Logistikimmobilien. Gefragt sind heute insbesondere Immobilien, die langfristig nutzbar sind und sich an veränderte Marktbedingungen anpassen lassen. Gleichzeitig wird das Angebot geeigneter Flächen insbesondere in wirtschaftsstarken Metropolregionen immer knapper. Neue Gewerbeflächen auf der grünen Wiese lassen sich vielerorts kaum noch entwickeln.
Risiken und Gegenmaßnahmen
- Kommunale Konflikte und strenge Auflagen: Anwohnerproteste, Lärmschutzauflagen und Fahrverbote können den operativen Betrieb urbaner Logistikhubs stark einschränken.
- Erhöhte Komplexität und Kosten bei Brownfield-Entwicklungen: Abriss, Altlastensanierung und langwierige Genehmigungsverfahren machen Redevelopments spürbar teurer und zeitintensiver als konventionelle Neubauten.
- Margendruck durch hohe Last-Mile-Kosten: Stark steigende Quadratmeterpreise für stadtnahe Flächen schmälern die Profitabilität, falls Händler die Logistikmehrkosten nicht an Konsumenten weitergeben können.
Schnellüberblick:
Warum gewinnen Redevelopments (Brownfields) gegenüber der „grünen Wiese“ so stark an Bedeutung?
Da Kommunen im Zuge von Versiegelungsstopps kaum noch neue Gewerbeflächen im Umland ausweisen, bleiben Industriebrachen die verlässlichste Option für stadtraumnahe Entwicklungen. Zudem bieten sie bereits eine etablierte Verkehrsanbindung und Nähe zu Arbeitskräften.
Was versteht man unter Multi-Level-Logistik in Städten?
Darunter versteht man mehrgeschossige Logistikgebäude, bei denen Lkw oder Transporter obere Etagen über Rampen oder Aufzüge anfahren können. So lässt sich die Nutzfläche auf knappen, städtischen Grundstücken vervielfachen.
Wie reagiert der Online-Handel auf steigende Logistikmieten in Ballungsräumen?
Händler setzen auf eine höhere Flächeneffizienz durch Vertikallagerung und Automatisierung sowie auf hybride Netzwerkstrukturen – eine Kombination aus günstigen Zentrallagern in der Peripherie und hochkompakten Last-Mile-Hubs in der Stadt.
Quellen
- https://www.cbre.de/press-releases/deutscher-industrie-und-logistikimmobilienmarkt-gewann-2025-wieder-an-dynamik
- https://www.jll.de/de/newsroom/auf-dem-logistikvermietungsmarkt-sorgen-hochburgen-fuer-wachstum